土地估价

建筑用途修正:考虑估价对象土地的建筑用途对土地evaluation估价价值的影响。不利因素修正项:考虑评估对象所处环境中的不利因素对土地evaluation估价value的影响，如污染、噪声等。土地evaluation估价value的修正公式为:土地evaluation估价value土地area×-1。有关企业价值或公司资产评估的问题，可以点击头像提问，任何问题都可以回答。

随着土地部分租赁期限的临近，人们会越来越关注地上建筑物和土地使用权到期后的处理问题。诚然，国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《暂行条例》)已规定土地使用权及建筑物、其他附着物(以下简称“地上定着物”)由国家无偿取得，申请续期时应重新签订合同并缴纳出让金。然而，从建筑物所有权和有效利用资源的角度来看，这种处理方式值得商榷。

从民法的角度来看，这种“国家无偿取得”不符合国家关于所有权取得方式“征收和没收”两种方式的相关规定，也明显侵犯了民事主体的合法权利，不符合市场经济平等自愿的原则。有人以“房子可以去任何地方”为依据，但实际上，在大多数大陆法系国家，都存在分别设立土地权利和建筑物所有权的情况。罗马法承认国有土地建筑商在支付一定租金后的独立权利。

土地评估方法包括市场比较法、收益还原法和假设开发法。1.市场比较法。市场比较法将待估土地与近期市场上替代交易的同类土地进行比较，对同类土地的交易价格进行适当修正，以估算待估土地的客观合理价格。2.收入减少法。将土地待估的未来正常年收益按土地的一定还原利率还原，以估算土地待估的价格。即未来几年将连续获得的土地净收益以一定的还原率折现到现值时。

在估算开发完成后房地产正常交易价格的基础上，扣除估算的正常开发成本及相关专业费、利息、利税等。、待估价格的估算方法土地用价格平衡。基本公式:地价、房产销售总价、施工费用、专业费用、利息、销售费用、税费、开发商利润。4.成本逼近法。土地的价格是根据开发土地所花费的各项客观费用之和，加上土地的一定利润、利息、应交税费和增值收益而确定的。

土地出让金是指土地出让金由政府依法收回或国有土地使用权作为储备地块，拆除原地块上的建筑物及其他附着物(有或无补偿)。原地块成为“净土”后，将“净土”投放市场，地块依法转让/。集体土地由政府出资为国有，地上建筑物及其他附着物拆迁完毕后(追加补偿或自行拆迁)，该宗地依法投放市场转让使用权土地。

一、基准地价评估概述1。基准地价评估的基本任务和原则(一)基准地价评估的基本任务当前城镇基准地价评估的任务应该是评估商业、住宅和工业用地的基准地价。(2)基准地价的特点(3)基准地价评估的思路a .评估时的土地用途主要是根据目前的实际使用情况。b .采取土地使用价值评估和土地收益、地租、地价计算的形式。根据城市条件和市场条件，选择和评估技术路线。

(2)不同行业对土地的不同质量要求，是不同行业、不同用地基准地价形成的基础。(3)不同的基准地价具有不同的空间分布规律。(4)城镇土地利用的相对合理性和多变性是基准地价相对稳定和不断演变的前提。(5) 土地收益是基准地价评估的基础，市场交易价格是土地收益是土地市场中的直接反映。3.基准地价评估思路(1)以土地等级或土地有条件的均质面积为基准评估基准地价。