价值评估，价值评估是什么意思

本文目录一览

1，价值评估是什么意思
2，企业价值评估所需要的内容
3，企业价值评估的含义和作用详细点的
4，评估时应注意什么
5，求企业价值评估的意义
6，评估的基本方法

1，价值评估是什么意思

企业价值评估，是指注册资产评估师对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分析、估算并发表专业意见并撰写报告书的行为和过程。企业价值评估是将一个企业作为一个有机整体，依据其拥有或占有的全部资产状况和整体获利能力，充分考虑影响企业获利能力的各种因素，结合企业所处的宏观经济环境及行业背景，对企业整体公允市场价值进行的综合性评估。　　针对不少企业缺乏无形资产价值评估观念的状况，有关专家指出，企业在经营中除了要重视有形资产外，还必须加强无形资产价值评估意识，做到对自身的无形资产价值心中有数。这样才能在日常经营中有意识地保护无形资产，使其保值增值，并在合资中避免估价损失。

对一项物业或业务价值的意见再看看别人怎么说的。

2，企业价值评估所需要的内容

企业价值评估资料搜集目录1．企业法人营业执照及税务登记证、组织机构代码证、经营许可证、国有企业产权登记证等；2．企业简况、企业成立背景、法定代表人简介及经营团队主要成员简介、组织机构图、股权结构图；3．企业章程、涉及企业产权关系的法律文件；4．企业资产重组方案、企业购并、合资、合作协议书（意向书）等可能涉及企业产权（股权）关系变动的法律文件；5．企业提供的经济担保、债务抵押等涉及重大债权、债务关系的法律文件；6．企业年度、半年度工作总结；7．与企业生产经营有关的政府部门文件；8．企业近五年（含评估基准日）财务年度报表以及财务年度分析报告，生产经营产品统计资料；9．企业现有的生产设施及供销网络概况，各分支机构的生产经营情况简介；10．企业产品质量标准，商标证书、专利证书及技术成果鉴定证书等；11．企业未来五年发展规划；12．企业未来五年收益预测（C表）以及预测说明；13．企业历年无形资产投入统计资料（包括广告、参展等费用）；主要客户名单、主要竟争对手名单；14．企业生产经营模式（包括经营优势及主要风险）；15．新闻媒体，消费者对产品质量、售后服务的相关报道和评价等信息资料；16．企业荣誉证书、法定代表人荣誉证书；17．企业形象宣传、策划等相关资料； 18．企业现有技术研发情况简介及技术创新计划；19所有长期投资的章程，被投资单位企业法人营业执照、基准日及前三年的会计报表；20．其它企业认为应提供的资料；21．企业承诺书；.22、企业非经营性资产清查材料；

根植于现代经济的企业价值评估与传统的单项资产评估有着很大的不同，它是建立在企业整体价值分析和价值管理的基础上，把企业作为一个经营整体来评估企业价值的评估活动。这里的企业整体价值是指由全部股东投入的资产创造的价值，本质上是企业作为一个独立的法人实体在一系列的经济合同与各种契约中蕴含的权益，其属性与会计报表上反映的资产与负债相减后净资产的帐面价值是不相同的。 1、两种评估所确定的评估价值的含义是不相同的。利用单项资产评估，是一种静态的反映方法。将企业整体作为评估对象，是一种动态的反映方法。 2、两种评估所确定的评估价值的价值一般是不相等的。美国价值评估理论专家科纳尔认为，企业的价值不仅反映资产的重置成本，而且必须包括十分重要的组织成本，即企业价值=资产重置成本+组织成本。 3、两种评估所反映的评估目的是不相同的。如果企业的资产收益率与社会（更多的是与行业）平均资产收益率相同，则单项资产评估汇总确定的企业资产评估值应与整体资产评估值趋于一致；如果企业资产收益率低于社会（或行业）平均资产收益率，单项资产评估汇总确定的企业资产评估值就会比整体企业评估值高；反之，如果企业资产收益率高于社会（或行业）平均收益率，整体企业评估值则会高于单项企业评估汇总的价值，超过的部分则是企业商誉的价值。范围（一）企业价值评估的一般范围一般范围即企业的资产范围。这是从法的角度界定企业评估的资产范围。从产权的角度，企业评估的范围应该是企业的全部资产。（二）企业价值评估的具体范围在界定企业价值评估具体范围是应注意的问题：首先，对于评估时点一时难以界定的产权或因产权纠纷暂时难以得出结论的资产，应划为“待定产权”，暂不列入企业评估的资产范围。其次，在产权界定范围内，若企业中明显存在着生产能力闲置或浪费，以及某些局部资产的功能与整个企业的总体功能不一致，并企业可以分离，按照效用原则应提醒委托方进行企业资产重组，重新界定企业评估的具体范围，以避免造成委托人的权益损失。再次，资产重组是形成和界定企业价值评估具体范围的重要途径。资产重组对资产评估的影响主要有以下几种情况： 1、资产范围的变化。 2、资产负债结构的变化。 3、收益水平的变化。

3，企业价值评估的含义和作用详细点的

企业价值评估是为企业的交易（全部股权的交易、部分股权的交易等）提供价值参考，因此其价值类型在一般情况下应该是市场价值（交换价值）。而不应该是其他价值（非市场价值）。当然企业价值评估还有其他目的，有可能需要评估其他价值，如清算价值、控股权溢价等。　　企业价值评估中的价值类型也划分市场价值和非市场价值两类。　　企业价值评估中的市场价值是指企业在评估基准日公开市场上正常使用状态下最有可能实现的交换价值的估计数额。评估企业的市场价值所使用的信息数据都应来源于市场。　　企业价值评估中的非市场价值是一系列不符合市场价值定义的价值类型的总称或集合，主要有投资价值、持续经营价值、保险价值、清算价值等。　　投资价值是指企业对于具有明确投资目标的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。如企业并购中的被评估企业对于特定收购方的收购价值；关联交易中的企业交易价值；企业改制中的管理层收购价值等。企业的投资价值可能等于企业的市场价值，也可能高于或低于企业的市场价值。　　保险价值是指根据企业的保险合同或协议中规定的价值定义确定的价值。　　持续经营价值是指被评估企业按照评估基准日时的用途、经营方式、管理模式等继续经营下去所能实现的预期收益（现金流量）的折现值。企业的持续经营价值是一个整体的价值概念，是相对于被评估企业自身既定的经营方向、经营方式、管理模式等能产生的现金流量和获利能力的整体价值。由于企业的各个组成部分对企业的整体价值都有相应的贡献，企业持续经营价值可以按企业各个组成部分资产的相应贡献分配给企业的各个组成部分资产，即构成企业各个部分资产的在用价值。企业的持续经营价值可能等于企业的市场价值，也低于企业的市场价值。

资产评估价值类型主要有以下几种： 1、公开市场价值。它是指资产在公开市场上应该实现的价值，即理性的买卖又方在地位平等、信息公开、交易成本时间成本足够低的市场上最终达成的一致价格。 2、投资价值。投资价值是以资产的收益能力为依据确定评估价值。体现的是评估价值对资产未来收益能力的反映。 3、重置价值。是指在现在的市场条件下，按功能重置资产的并使资产处于在用状态所耗费的成本作为资产评估价值。它是从投入角度对资产进行的评估。 4、清算价值。是指资产在非正常市场上限制拍卖时的价格。资产评估的方法有市场法、成本法和收益法（一）市场法的含义市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。（二）市场法的特点：最有效、最简单的方法，市场经济条件下最普遍的方法。（三）市场法适用的前提条件应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件： 1、需要有一个充分发育的、活跃的资产交易市场。 2、市场上要有可比的资产及其交易活动。－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－（一）成本法的含义、思路成本法是指在评估资产时按估测被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。其基本思路是两部：首先估测出被评估资产的重置成本，再估测出被评估资产业已存在的各种贬损因素并将其扣除。用数学公式可以表述如下：资产的评估值=资产的重置成本—资产实体有形损耗—资产功能性贬值—资产经济性贬值或者是：被评估资产评估值=重置成本×综合成新率（二）成本法应用的限制条件 1、应当具备较为详尽的历史资料。（在确定是用复原重置成本或更新重置成本时尤其重要） 2、形成资产价值的耗费是必须的。（否则在成本与其价值之间不能形成相应的关系）－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－（一）收益法含义：收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益，再将其折算成现值，来确定被评估资产价值的一种资产评估方法。用这种方法进行评估，资产的评估价值与资产的效用、获利能力密切相关。这一价值反映的是，为获取取得预期收益的权利所需支付的货币额。（二）应用收益法的前提条件： 1、用货币衡量未来收益； 2、未来收益风险能用货币衡量。若资产的投资不是为了获利，或获利很少，则不能用收益法来计算。（回报率与折现率的关系

4，评估时应注意什么

第一，从大的方面讲，评估方法的选择要与评估目的，评估时的市场条件，被评估对象在评估过程中的条件，以及由此所决定的资产评估价值基础和价值类型相适应。这里所说的评估目的主要指的是资产评估的特定目的，资产评估的特定评估目的既是资产评估所要实现的具体目标，又是资产评估结果的具体用途。资产评估特定目的会在宏观的层面上对资产评估对象及其面临的市场条件具有约束和限定的作用，资产评估特定目的正是通过对评估对象及其面临的市场条件的约束，从而对评估技术思路、评估具体技术方法和评估方法所使用的经济技术参数的选择产生直接或间接的影响。评估时的市场条件和评估对象的条件是决定资产评估价值的主客观因素。它们与资产评估目的一起不仅共同构成了资产评估的价值基础，也构成资产评估得以进行的条件基础和信息基础。不论是资产评估的技术思路的选择，还是实现这些评估技术思路的具体评估技术方法的确定，或是评估技术方法所使用的经济技术参数的选择，都不可能离开或偏离资产评估得以进行的条件基础和信息基础。第二，从具体操作的层面上讲，评估方法的选择受各种评估方法运用所需的数据资料及主要经济技术参数能否收集的制约。每种评估方法的运用所涉及到的经济技术参数的选择，都需要有充分的数据资料作为基础和依据。在评估时点，以及一个相对较短的时间内，某种评估方法所需的数据资料的收集可能会遇到困难，当然也就会限制某种评估方法的选择和运用。在这种情况下，评估人员应考虑采用替代原理和原则，选择信息资料充分的评估方法进行评估。例如，对于既无市场参照物，又无单独经营记录的资产，只能选择成本法进行评估；对于工艺比较特别且处在经营中的企业，可以优先考虑选择收益法；面对相对活跃的市场和充分的参照物，可优先考虑选择市场法等等。第三，注册资产评估师在选择和运用某一方法评估资产的价值时，应充分考虑该种方法在具体评估项目中的适用性、效率性和安全性，并注意满足该种评估方法的条件要求和程序要求。

第一，从大的方面讲，评估方法的选择要与评估目的，评估时的市场条件，被评估对象在评估过程中的条件，以及由此所决定的资产评估价值基础和价值类型相适应。这里所说的评估目的主要指的是资产评估的特定目的，资产评估的特定评估目的既是资产评估所要实现的具体目标，又是资产评估结果的具体用途。资产评估特定目的会在宏观的层面上对资产评估对象及其面临的市场条件具有约束和限定的作用，资产评估特定目的正是通过对评估对象及其面临的市场条件的约束，从而对评估技术思路、评估具体技术方法和评估方法所使用的经济技术参数的选择产生直接或间接的影响。评估时的市场条件和评估对象的条件是决定资产评估价值的主客观因素。它们与资产评估目的一起不仅共同构成了资产评估的价值基础，也构成资产评估得以进行的条件基础和信息基础。不论是资产评估的技术思路的选择，还是实现这些评估技术思路的具体评估技术方法的确定，或是评估技术方法所使用的经济技术参数的选择，都不可能离开或偏离资产评估得以进行的条件基础和信息基础。资产评估中价值类型是资产评估价值基础之上的资产评估结果及其价值属性。价值类型是从资产评估结果及其价值属性的角度对选择资产评估技术思路、实现评估技术思路的具体评估方法，以及具体评估方法所使用的经济技术参数进行约束。从理论上讲，资产评估中的三种基本方法都可以评估资产的市场价值和市场价值以外的价值。注册资产评估师必须清楚，不论运用什么方法评估资产的市场价值，必须保证评估方法所使用的各种信息资料都取自于公开市场的证据。而不论运用什么方法评估资产的市场价值以外的价值，都应当考虑相关的非市场因素。评估方法作为实现评估目的及其价值目标的手段和工具，评估方法及其运用不应当，也不允许偏离所要实现的资产评估目标及其要求。第二，从具体操作的层面上讲，评估方法的选择受各种评估方法运用所需的数据资料及主要经济技术参数能否收集的制约。每种评估方法的运用所涉及到的经济技术参数的选择，都需要有充分的数据资料作为基础和依据。在评估时点，以及一个相对较短的时间内，某种评估方法所需的数据资料的收集可能会遇到困难，当然也就会限制某种评估方法的选择和运用。在这种情况下，评估人员应考虑采用替代原理和原则，选择信息资料充分的评估方法进行评估。例如，对于既无市场参照物，又无单独经营记录的资产，只能选择成本法进行评估；对于工艺比较特别且处在经营中的企业，可以优先考虑选择收益法；面对相对活跃的市场和充分的参照物，可优先考虑选择市场法等等。第三，注册资产评估师在选择和运用某一方法评估资产的价值时，应充分考虑该种方法在具体评估项目中的适用性、效率性和安全性，并注意满足该种评估方法的条件要求和程序要求。第四，注册资产评估师应当清楚

5，求企业价值评估的意义

企业价值评估是指把一个企业作为一个有机整体,依据其整体获利能力,并充分考虑影响企业获利能力诸因素,对其整体资产公允市场价值进行的综合性评估。作为整体资产的企业往往并不是所有单项资产的简单累加,而是在一定组织管理下按照生产经营中经济与技术逻辑关系形成的资产有机结合体。价值评估对企业并购的意义主要体现在三个方面:(1)从并购程序看,一般分为目标选择与评估、准备计划、分开或协议并购实施三个阶段,其中目标选择与评估是并购活动的首要基本环节,而目标评估的核心内容是价值评估,这是决定并购活动是否可行的先决条件;(2)从并购动机上看,并购企业一般是为获得管理、经营、财务上的协同效应,实现战略目标等,但在理论上只要价格合理,交易是可以成交的,因此双方对标的的价值评估是决定是否成交的基础,也是谈判的焦点;(3)从投资者角度看,要并购企业交易价值有利于己方,但由于双方投资者信息掌握不充分,或者主观认识上存在偏差,因此,在并购过程中,需要对并购企业自身、目标企业及并购后的联合企业进行价值评估,三者既各自独立,又相互联系,缺一不可,共同构成了并购中的企业价值评估,对并购决策的成功起着至关重要的作用。

企业无形资产价值评估不容忽视针对不少企业缺乏无形资产价值评估观念的状况，有关专家指出，企业在经营中除了要重视有形资产外，还必须加强无形资产价值评估意识，做到对自身的无形资产价值心中有数。这样才能在日常经营中有意识地保护无形资产，使其保值增值，并在合资中避免估价损失。企业无形资产是企业产品品质、商标、资信、盈利能力等方面综合实力的体现，无形资产是企业的宝贵财富。在国外，无形资产评估早已有之。在我国，这项工作才刚刚起步。在计划经济时代，企业没有无形资产的概念，更没有把无形资产作为资产加以运营。随着社会主义市场经济体制的建立与完善，企业要在激烈的市场竞争中立于不败之地，就必须创出名牌，进而保护好名牌，重视品牌无形资产价值，维护企业权益。因此，防止无形资产流失，把无形资产作为重要资产来运营，已成为企业改革与发展的当务之急。改革开放以来，在我国出现了许多由于经营者不重视无形资产价值而使企业蒙受损失的例子。有的国有企业在与外商合资时，忽视对自有品牌的评估，结果造成合资中方利益受损，国有资产流失。专家指出，无形资产评估对于盘活企业资产、促进产权重组、加速企业生产经营与国际市场接轨都具有极其重要的意义。管好用好无形资产，可使企业产生巨大的经济效益。专家指出，品牌无形资产的作用还远不止这些：品牌要得到法律保护，防止被假冒和侵权，无形资产价值评估是企业理赔的依据之一；将无形资产加以有效运营，可以提高企业总体资产质量，也是企业创造优良融资环境的有效手段；无形资产还是合资合作中资产作价的量化指标之一；在产品宣传中，品牌的评估价值能够给大众或媒体以确切的信息，有利于扩大品牌的知名度；无形资产评估还可以增强品牌与品牌之间价值量的可比性。据了解，广东、山东、江苏、浙江、河南和河北等省企业的品牌意识比较强，这些地方的驰名商标数量也比较多。一些企业家认为，在激烈的市场竞争中重视无形资产评估，切实保护和利用好无形资产已成为不容忽视的问题。企业价值评估是将一个企业作为一个有机整体，依据其拥有或占有的全部资产状况和整体获利能力，充分考虑影响企业获利能力的各种因素，结合企业所处的宏观经济环境及行业背景，对企业整体公允市场价值进行的综合性评估。根植于现代经济的企业价值评估与传统的单项资产评估有着很大的不同，它是建立在企业整体价值分析和价值管理的基础上，把企业作为一个经营整体来评估企业价值的评估活动。这里的企业整体价值是指由全部股东投入的资产创造的价值，本质上是企业作为一个独立的法人实体在一系列的经济合同与各种契约中蕴含的权益，其属性与会计报表上反映的资产与负债相减后净资产的帐面价值是不相同的。企业开展价值评估的作用（一）企业价值最大化管理的需要企业价值评估在企业经营决策中极其重要能够帮助管理当局有效改善经营决策。企业财务管理的目标是企业价值最大化，企业的各项经营决策是否可行，必须看这一决策是否有利于增加企业价值。价值评估可以用于投资分析、战略分析和以价值为基础的管理；可以帮助经理人员更好地了解公司的优势和劣势。我国现阶段会计信息失真，会计信息质量不高，在实质上影响了企业财务状况和经营成果的真实体现。会计指标体系不能有效地衡量企业创造价值的能力，会计指标基础上的财务业绩并不等于公司的实际价值。企业的实际价值并不等于企业的帐面价值。企业通过帐面价值的核算，常常无法对其自身经过长期开发研究、日积月累的宝贵财富——无形资产的价值进行确认。这就引申出MBO实施过程中很关键的一个环节——目标公司的价值评估,即管理层对所服务企业的估价,其中不仅包含对企业有形资产的估值，也涵盖对技术、管理、企业、人才等无形资产的评估。因此，企业价值评估帮助企业对这些会计失真信息予以关注、认真核实，充分了解会计失真信息因素，并进行正确的处理，以克服因会计失真信息导致的其他资产评估结果不实的情况。避免导致企业价值被异化，影响了企业价值的准确性。重视以企业价值最大化管理为核心的财务管理，企业理财人员通过对企业价值的评估，了解企业的真实价值，做出科学的投资与融资决策，不断提高企业价值，增加所有者财富。（二）企业并购的需要企业并购过程中，投资者已不满足于从重置成本角度了解在某一时点上目标企业的价值，更希望从企业现有经营能力角度或同类市场比较的角度了解目标企业的价值，这就要求评估师进一步提供有关股权价值的信息，甚至要求评估师分析目标企业与本企业整合能够带来的额外价值。同时资本市场需要更多以评估整体获利能力为代表的企业价值评估。在现实经济生活中，往往出现把企业作为一个整体进行转让、合并等情况，如企业兼并、购买、出售、重组联营、股份经营、合资合作经营、担保等等，都涉及到企业整体价值的评估问题。在这种情况下，要对整个企业的价值进行评估，以便确定合资或转卖的价格。然而，企业的价值或者说购买价格，决不是简单地由各单项经公允评估后的资产价值和债务的代数和。因为人们买卖企业或兼并的目的是为了通过经营这个企业来获取收益，决定企业价格大小的因素相当多，其中最基本的是企业利用自有的资产去获取利润能力的大小。所以，企业价值评估并不是对企业各项资产的评估，而是一种对企业资产综合体的整体性、动态的价值评估。而企业资产则是指对企业某项资产或某几项资产的价值的评估，是一种局部的和静态的评估。

6，评估的基本方法

一、价值评估基本概念价值会根据方法和定义不同而不同，一个媒体或者一块金子，你用什么办法评价，用什么方法不同体现它的价值。这是负责重要的概念，我想举一个例子证明媒体使用不同的方法，价值确实是不一样的。我举一个文学上的例子，一个作家使用不同的批评方法，在文学史上的地位不一样。比如李鹤，现在我们知道他是比较著名的诗人，但在《唐诗300首》没有选他的诗，而是选择了唐玄宗的诗。我昨天到外面散步的时候，看到很多世界著名作家的作品，莎士比亚、约翰宗尼的诗集，不用说咱们国家不了解，在西方国家19世纪之前也是被埋没了，它的作品有《一梦醒来是永恒》等。评估方法可以分为从相对性，主要是市盈率、市销率等。相对价值法基本的原理，就是在一个市场上类似的两个公司，比如说我同样是一套两间的房子，别人卖100万，我也想卖100万。内向价值法，你企业和媒体的价值，等于你在未来的寿命里产生的现金流或者利润的折现之合。二、价值评估方法 1、市盈率。这是价值评估最常使用的方法，基本的计算方式就是每股价格除于每股收益，根据行业的市盈率和每股收益得出了每股价值，有了每股价值乘以总的股数，就是公司的价值。如果有一个媒体每股价格是1元，收益是10元，收益率就是10。等于我花10块钱买了每一年的每股收益，假如它每股收益不变，那么每年收回的成本就是10块钱。市盈率计算的方法优缺点，优点就是比较简单，适用比较广。缺点就是当每一股收益为零的话，是没有办法计算的。市盈率的办法在所有的评估方法中是最受欢迎的方法，为了说明它的普遍性，我们可以举这样一个例子，我去听一个演讲，他讲人类在这么长的时间内，之所以选择猪肉、羊肉和牛肉为主要的肉食，是因为它们价格性能比对外人类是最划算的。有没有比猪肉好吃的肉呢？是有的，但成本比较高。选择市盈率也是一样，也有比较好的办法，但市盈率计算起来比较简单。市盈率虽然很多人选它，但当利润为零和负的时候，是没有办法用市盈率来算。 2、市销率。公司和媒体在没有盈利的时候，都有销售额，所以我们可以用市销率。是每股价格除以每股销售额，比如一家媒体基本上收入是广告，广告是1亿，价格是3个亿，那么市销率就是30％，如果一家公司广告收入是1亿，价格是5个亿，那他市销率就是50％。市销率的应用比较广，有的时候被无限制的扩大，你不能比较北京青年报和人民日报的市销率，那是因为没有意义的。 3、市净率。计算的方法是每股价格除于每股净资产。它有时候不太适合媒体，比如纸制媒体和网络媒体，净资产可能就是几个办公桌子和电脑。虽然值不了几个钱，但它创造了很多的利润。 4、股票剥离率，每股剥离除以每股的价格。每只股得到的价格所回报的收入。真正的现金流是下面我们要重点介绍的方法，就是现金流折现的方法。如果价值评估是一个*的话，现金流折现就是*上的明珠。和传统上的方法有什么不同呢？就在于它的假设，它首先假设企业的价值就等于它未来所能够产生现金流折现之合，这跟传统的会计方法是有本质不同的。传统的会计方法只注重历史成本和折旧，现金流折现是讲究未来，像媒体老总给员工定工资，老总只考虑原来这规格记者做什么贡献，这个记者能够未来做什么贡献不管。现金流折现是这个记者过去为媒体做什么贡献不管，只关注这个记者未来给媒体做什么贡献。现金流折现第二个假设就是货币的价值，今天的1元钱跟一年以后的1元钱是不一样的，等于多少钱咱们先不管，先设一个X钱，从这里面看只要利率大于零，一年后的1元肯定小于今年的1元，N年后的1元乘于立次方。比如创造FC FFT，因为是一年以后的现金流，要乘上1＋R，创造的是FC FFT的现金流除上1＋R的平方。在无穷年都再创造现金流，我们得到这么一个公式，是1938年在投资价值理论那本书提出的设想。所以我们叫做威廉斯公式。在国内很难能够看到这本原著。我们不知道这个数是有限多了，还是无限多的。在未来的时间里，这么多数加在一起的话，是有限多的，还是无限多的，如果是无限多的，实际上是没有意义的。根据高等数学的收敛定理都讲的比较清楚，认为它还是收敛，认为它是一个有限的数。实际上分析师在算现金流折现的时候，并不是算无穷多的数，而是算两个数。前几年的现金流量，从H年以后用后面的数计算，前面加在一起就是初始值，后面数就叫终止。一般的分析师是取五到十年，很多人是取七年。第一年到第七年创造的价值相当于整个公司价值的40％到50％，从第八年所有创造的价值一般会在50％到60％。这个公式跟前面公式有什么不一样呢？就是原来的R变成WACC，就是加诠的平均资本成本。我们一开始讲折算的时候是按照利率，而现在是按照成本。除了股东的资本发生借贷，接待的成本很股东的成本不一样，所以我们引用了WACC的概念。债务的成本＋股本的成本，所以我们叫做加诠平均资本成本。G是增长率，我们看一下基本的思路。企业的价值等于未来所有年限现金流折现之合。分析师往往把无限多的数分成两个数计算，另外利率换成加诠平均利率进行计算。只有现金流才是企业真正追求的价值。当然还要比较它的确定，比如它计算起来是非常复杂。上面我们介绍六种方法，特别是市盈率和现金流折现。其实这些方法没有一种是十全十美，也没有一种是健全的。有的方法注重现在，有的方法注重未来。我同样一个媒体用了三种方法，我觉得现金流适合它，我可以定50％的权重，而市盈率和市销率可以定位25％的权重。上面是我们介绍价值评估基本的方法，基本上都是欧美人创建的方法，欧美很多企业都是上市的，所以比较适合上市的媒体，而我们国家很多媒体是没有上市的，所以要针对媒体的情况再探讨一下。我们首先看报刊。报刊不管是国外还是中国，之间有很大部一样的地方。第二，我们国家报刊正在处于转型当中，你一定要慎重选择同一类媒体，有的媒体以前是同一类，但现在不是同一类，比如《中国青年报》和《北京青年报》，以前可能是同一类的报纸，但现在已经不是同一类的报纸了。在这个时候你就要注意在不同之间的可比性。这时候可以选择市销率的方法，报刊有的是以发行收入为主，有的是以广告为主，也有两者都兼顾的。市净率不太适合媒体，但有线网可以试一试，因为有线网有设备的投入，就现在有线网来讲，投入都非常的高。对同样的客户投入500元，但你不可以比较北京的用户和保定的用户，保定就要用和保定差不多的用户来比较。另外有线网有很多是上市的，现金流也比较稳定，可以考虑用现金流折现的问题。用户数和现金流的办法是一样的。网络的价值评估是所有媒体比较不确定的，泰普兰在他书上讲，一个砖瓦零售商和电器的零售商，砖瓦的零售商办公等设备往往可以作为资本处理。作为网络公司一般是作为费用的，这时候要比较市盈率或者市销率可能都不太适用了，这时候有人提出来，现金流可以从未来开始，现在可能不产生现金流，但并不意味着将来不产生现金流。比如王安石说春秋就是抄报，如果这样说的话，报纸至少有2000年的历史。即便不成立也有4、500年的历史。张之洞是状元出身，又是一品大员，比孙中山长一辈的人，张之洞说“至三子帖见一品官”，孙中山说“行千里路，读万卷书，后生也可傲王侯”。

1.国际评估准则中基本概念（1）与资产相关的概念。不动产是指实物形态的土地和附着于土地上的改良物，包括附着于地面或位于地上和地下的附属物。不动产所有权称为“不动产权”，是指包含在不动产中的各种权利，通常由独立于不动产实体的所有权证明文件体现，如所有权证书、租约等正式文件。不动产的价值是由其效用即满足人们需求和欲望的能力创造的。不动产价值取决于不动产的独特性、长期存在性、地理位置的固定性、土地供应的相对有限性以及特定位置不动产的特殊效用。不动产评估中有许多公认的原则，包括供求原则、竞争原则、替代原则、预期或期望原则、变化原则以及其他原则。不动产之外的资产在法律上称为动产，包括不动产之外的所有有形或无形的资产。这些资产不是永久性地附着于不动产，通常具有可移动性。动产所有权称为“动产权”。财产是个法律概念，包括与所有权有关的各种权利。在资产评估中，使用“财产”概念时，如果未加进一步限定或说明，可以指不动产、动产、企业价值、财务权益中的任一种或全部。资产在一般意义上往往用来表示不动产和／或动产。在会计术语中，资产是指企业所拥有的、由于过去行为所形成的、可以从中合理预计未来获取经济利益的资源。在资产评估中，资产更多地被理解为是基于某项资产的各种权利的排列与组合。（2）资产评估的经济概念。资产评估是个经济概念，即从经济意义上说，评估师进行评估的对象是资产的所有权或“所有者的权利”，而不是有形资产或无形资产本身。（3）评估中的折旧概念。“折旧”这一术语在评估行业和会计行业中都使用，在实践中可能会引起评估师、会计师或其他人士的误解。评估师在资产评估业务中所使用的折旧概念表示从估计的全新重置成本中扣除的任何部分。这些扣除部分（评估中的折旧）依其产生原因可分为实体性损耗、功能性（技术性）陈旧或经济性（外部环境）贬值。而会计上的“应计折旧”概念是指会计师根据历史成本原则做出的对资产原始成本的一种摊销，而并不考虑这种摊销是否与实际情况相符。折旧在评估和会计上最重要的区别在于，评估中的“应计折旧”应当与市场有关，反映相关的市场状况；而会计上的“应计折旧”则与会计原则有关，并不反映市场状况。（4）市场、成本、价格和价值概念。市场是买方和卖方之间在价格机制作用下就商品和服务进行交易的体系，市场的存在是资产评估能够得以进行的基础条件之一。市场意味着买方和卖方能够在没有不合理限制的条件下进行商品或服务交易。交易各方都能够根据供求关系和其他价格确定因素、各方的能力和知识、他们对商品和／或服务效用的理饵以及他们各自的需要、欲望等因素做出合理决策。市场可以是地方市场或国内市场，也可以是国际市场。成本是与生产相关的概念，是为商品或服务所支付的货币数额，或者是生产商品、提供服务所需要的货币数额。当商品生产、服务提供完成之后，成本就成为事实（历史数据）。对于购买者来说，为商品或服务所付出的价格就成为其成本。资产的总成本包括其创建、生产过程中的所有直接成本和间接成本。如果购买方在收购之后叉发生了附加性资本成本，根据成本会计原理这些费用可增加到历史成本中。但在资产评估中，根据市场对这些支出费用的效用的认可程度，这些费用可能会全部在资产的“市场价值”中反映，也可能不予以反映。价格是与商品或服务交换相关的概念，表示就某商品或某项服务所要求的、提供的或支付的货币数额，反映了商品或服务进行实际交易的货币金额。价格是事实，是一个历史数据，不论其是否公开披露。由于特定买方、卖方的财务实力、动机或特殊兴趣不同，他们为商品或服务所付出的价格与其他人对该商品或服务价值的认可意见可能有关系，也可能没有任何关系。一般情况下，价格反映出在特定条件下特定的买方和／或卖方对商品或服务价值的认可。价值是个经济概念，价值并不是事实，只是根据特定的价值定义在特定时间内对商品、服务进行交易时最可能形成的价格的估计额。价值的经济概念反映了在价值的有效日期（基准日），市场（而不是特定买方或卖方）对于某人由于拥有某商品或接受某服务而具有的利益的评判

房地产估价的基本方法是市场比较法、收益还原法、成本法、假设开发法土地估价的基本方法是市场比较法、收益还原法、假设开发法、基准地价法和成本逼近法对于房产还有其他的一些不是很常用的方法如路线价法、分部计分法等，其基本属于市场比较法或者成本法的范畴内

房地产评估:分析1、个别因素分析法规2、区域因素分析 3、市场因素分析 4、最高最佳使用分析 5、估价方法选择测算根据选择的估价方法进行：常用1、市场比较法；理论依据，评估标的物市场价格，比较实例选择，因素选择，影响因素修正系数确定，最后结果。2、收益还原法：基本原理，计算公式，估价过程（房地产总收益，总费用，年纯收益，确定结果。最后结果确定：未设立法定优先受偿权利下的市场价值，法定优先受偿款，抵押价值，变现能力分析