房地产项目，房地产工程都有那些项目做哪些项目赚钱

本文目录一览

1，房地产工程都有那些项目做哪些项目赚钱
2，房地产项目如何进行前期策划
3，房地产项目开发需要办理什么相关手续希望有详细的回答
4，房地产项目办理建设用地流程
5，房地产项目如何管理
6，房地产项目的特点

1，房地产工程都有那些项目做哪些项目赚钱

呵呵！要看看你熟悉哪一类的，选你熟悉的比较容易上手。如果都不熟悉的话，那就要看看你想直接做还是介绍给别人做了。这里面还是有一些技巧的，也并不是一两句话可以说清楚的，涉及到的范围比较多，比如：专业、人力、物力、造价、付款方式、利润等等。

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2，房地产项目如何进行前期策划

　　掌握并分析房地产项目的背景情况材料和基本情况。包括欲开发土地的位置、欲开发土地的土地权属、欲开发土地的土地权性质、欲开发土地的权证面积、政府主管部门的规划要点、自筹资金规模等。背景情况材料和基本情况是进行分析研究、提出咨询报告的基础和依据，委托人提供的报告材料、数据、资料越全面，越有利于咨询报告的科学性、合理化。　　一是完成房地产项目的市场调查工作，　　二是依据调查情况进行有科学依据的市场分析，　　三是进行有独创性的策划。　　策划方案应包含的基本项目包括：　　（1）市场调研 A区域房地产市场调研 B类比竞争楼盘调研 C各类物业市场调研 D项目功能与主题定位分析 E目标客户定性调查 F目标客户定量调查 G市场定位分析和项目价格定位分析 F项目可行性总评估分析报告　　(2)项目投资策划 A宏观经济和本区域城市市场调研 B项目所在地环境、现状及发展趋势判断 C项目开发方式和开发节奏建议 D项目土地SWTO调查和项目规模定位、价值分析 E项目投入产出分析及资金运作建议　　(3)项目规划策划 A项目背景分析 B项目名称和标志 C项目整体平面规划、功能分区、道路系统布局概念提示 D单体主力户型组合概念方案 E整体建筑风格定位、色彩计划 F室内布局、装修概念提示 G环境规划及艺术风格提示 H公共家具设计概念提示 I公共装饰材料选择指导 J灯光设计及背景音乐指导 K项目建成后未来生活方式指引依据以上义务，要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息，利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产项目的经济前景，为委托人的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。房地产项目策划方案不仅仅是一个结论性的方案，它还应包括基本信息数据、分析论证过程和各种可行性方案以及最佳方案等内容。

房地产项目如何进行前期策划

3，房地产项目开发需要办理什么相关手续希望有详细的回答

是商品房则需要先后申请房产开发许可证、国有土地使用证、项目开发许可证以及建设工程规划许可证、商品房销(预)售许可证这5个证件然后设计招标、建设用地规划许可证申办所需资料：批准的项目建议书地形图土地使用权证选址意见书申请报告设计招标然后开始方案设计、扩初设计，经过建委审批后再做施工图设计 4、建设工程规划许可证总平面图施工图纸立项批复土地使用权证地形图等等等等……送到规划局

①房屋所有权证书； ②买卖合同（原件）； ③双方当事人身份证原件及复印件； ④房屋所有权登记申请书（收件窗口领取）。注：1、若单位购买私房，还需提交单位法人或其它组织资格证明（营业执照或组织机构代码）原件及复印件（加盖公章），单位法定代表人办证委托书（收件窗口领取），受托人身份证原件及复印件； 2、若非住宅转移，还需提交土地使用权证书； 3、若当事人不能亲自办理，需出具委托书或公证书，受委托人需出具身份证原件及复印件； 4、房屋若已出租，且承购人非承租人的，需提交承租人放弃优先购买权证明； 5、若有共有权人需出具共有权人同意出售证明和共有权证书； 6、若经*判决的，需出具*判决和协助执行通知书。

房地产项目开发需要办理什么相关手续希望有详细的回答

4，房地产项目办理建设用地流程

你好，第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。6、规划部门办理项目选址意见书。二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。2、国土资源局办理土地预审。3、*消防支队、*交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。5、规划部门确定建设工程规划设计条件。三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。2、*消防支队对初步设计的消防设计进行审查。3、*局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。5、国土资源局进行用地预审。6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：1、*消防支队进行消防设计审查。2、人防办进行人防设施审查。3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：1、建设单位办理施工报建登记。2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：1、以下证明材料：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；3、工程施工合同；4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、*消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。第三部分房地产项目权属初始登记阶段1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。2、开发商应提交材料：（1）申请书；（2）企业营业执照；（3）用地证明文件或者土地使用权证；（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证；（6）施工许可证；（7）房屋竣工验收资料（8）房屋测绘成果；（9）根据有关规定应当提交的其他文件。

5，房地产项目如何管理

房地产项目不仅是一个相互联系、相互影响的多目标体系，而且系统内各个目标之间必须保持一定的均衡性和合理性。所以房地产项目管理在各个内容之间严密逻辑性的作用下，共同构成一个完整的系统。但是不同的视觉，对项目管理系统有不同的描述：　　（1）按系统工程理论，结合管理工作的一般流程，可将项目管理系统地描述为：“预测——决策——计划——控制——反馈－－修正决策——计划”等职能的结合体。这一体系结构，主要通过内部的逻辑关系，不断地对目标系统进行修整，营造一种良好的环境系统，使项目各参与者能高效地完成既定的项目任务，实现项目的总目标。　　　　（2）按项目实现过程，项目管理系统可描述为下列几个阶段：　　　　　　1）项目的定义、目标设计和可行性研究。　　　　　　2）项目的系统分析，包括项目的外部系统（环境）调查分析和内部系统（项目结构）分析等。3）项目的计划管理，包括项目的实施方案及总体计划、工期计划、成本（投资）计划、资源计划以及它们的优化。　　　　　　4)项目的组织管理，包括项目组织机构设置、人员组成、各方面工作与职责的分配、项目管理规程的制定。　　　　　　5）项目的信息管理，包括项目信息系统的建立、文档管理等。　　　　　　6）管理的实施控制，包括进度控制、成本控制、质量控制、风险控制、变更管理等。　　　　7）项目的后期管理，包括项目验收、移交、运行准备、项目后评价与总结、项目使用管理（物业管理），以及目标实现的程度、存在的问题分析等。　　　　（3）按照项目管理的工作任务，项目管理系统可描述为下列几个方面：　　　　　　1）成本管理，包括工程估价(即工程的估算、概算、预算）、成本计划、支付计划、成本控制（包括审查监督成本支出、成本核算、成本跟踪和诊断）、工程款结算和审核。　　　　　　2）工期管理，这方面工作是在管理过程的质量等。　　　　　　3）质量制度，包括工程质量和管理过程的质量等。　　　　　　4）现场管理，包括现场物流的管理、场地使用管理以及现场安全管理等。　　　　5）组织和信息管理。组织管理包括组织结构的建立、人事安排、管理班子的选择、管理工作流程的制定、各方面责权利的落实、管理规范的制定、内部与外部关系的协调、争取的解决等，信息管理包括信息系统的建立、信息流的确定、信息处理过程的控制，还有信息形式、内容、传递方式、存档时间的确定等。　　　　　　6）合同管理，包括招标投标的合同策划、招标工作的准备、招标文件的起草、合同的审核和分析、合同保证体系的建立、合同实施的控制、合同变更的管理、索赔管理等。　　　　　　7）风险管理，包括风险识别、风险计划和控制。　　　　综上所述，项目管理本身是一个非常复杂的系统，它不仅有许多子项、分项、工程活动所构成，而且是一个完整的工作过程（包括预测、决策、计划、控制、反馈等），使项目全部管理任务（如工期、费用、质量、合同、资源、组织、信息等）的结合体。所以要取得项目的成功，必须对项目管理的整个系统进行全面地管理。

房地产项目开发应注意的几个问题:　　房地产市场在经历了前期供不应求，众多发展商的盲目立项、盲目开发到市场上商品房大量积压，不得不盘整消化之后，经过痛定思痛，发展商在项目开发上通过自身或他人的经验教训，也开始由盲目乐观逐步进入理性探索阶段。商品社会、市场经济中像住宅作为日常生活中最大的商品，更是逃避不了市场的严峻考验，发展商也承担着巨大的市场风险。然而如何去更好地规避风险、创造最大的利润呢？　　一、项目的用途定位。依靠大量的市场调研资料，分析所在地块的周边环境，房地产开发状况，各种用途的房地产开发量、市场接受度等，对区域内的各种类型个案进行统一归纳、分析，尽量避开激烈竞争，找出市场盲点。结合周边的区域特性、公建配套、交通情况进行定位，如住宅要求市政配套完善、生活机能齐全、交通较发达、区域相对安静的环境，而办公楼则要拥有交通主干道、交通网络四通八达，距政府部门较近，市政配套完善，商业气息浓郁，较为繁华热闹的环境。　　二、产品的房型、面积、建筑形态的定位。以住宅而言，从建筑形态看，有高层、小高层、多层、低层等。从房型上看，有一房一卫、二房一卫、二房二卫、三房一、三房二卫等。根据所在地块如何确定其建筑形态，在房型上，如何确定不同房型的比例分配，各种房型如何进行面积配比。这些问题都关系到产品今后的生死存亡、销售好坏。这一切问题的解决还是要从大量的市场调研入手，进行相关市场分析，不能仅凭经验判断，要以数据为依据，以市场需求为导向，再加以科学合理的市场预测。　　三、产品的规划、设计要尽可能超前，但也不能过于超前，要掌握区域客源的预期接受度。比如地块确定要造住宅，要依据地块的特点，结合大量市场调研的资料，确定住宅类型，如比是多层、高层或别墅等。再依据产品类型进行小区规划、风格的确立，与周边楼盘作比较时一定要有自己超前的且较为鲜明的特点，同时，也要让市场能够接受。　　四、项目的市场接受价格和其所针对的客源。确定了市场的合理接受价格及其针对的客源，才能对项目有清醒的认识，确定项目的档次进行成本控制，在比较周边楼盘的价格以参考认定市场接受价时，要注意以下情况：　　1、周边楼盘是在何时推出（房地产高峰时推出的价格不能借鉴）；　　2、周边楼盘的工程进度（现房与期房的价格是不同的）；　　3、周边楼盘的付款方式，价格与付款方式是息息相关的，一般楼盘的付款方式轻松，其价格可能会偏高。　　总之，房地产开发是一项投资巨大而资金回收期较长的庞大工程，受政策、市场等各方面因素影响较大，这就要求发展商花大力气研究形势、分析市场，做好前期调研，以更好地规避风险。　　房地产项目管理内容：　　在现代房地产项目中，由于项目本身的复杂性和庞大性，它往往涉及到许多专业部门，不仅仅是项目建设单位或项目投资单位。在项目的建设过程中，尽管不同的参与者所承担的工作任务不同，但是各参与者及其工作任务共同构成了房地产项目管理的完整体系。　　（1）项目建设单位。项目建设单位是站在投资主体的立场对项目进行综合性的管理。其管理是通过一定的组织形式，采用多种方法和措施，对整个项目多有工作的系统运动过程进行计划、协调、监督、控制和总评价，以保证项目质量、工期、投资效益目的实现。如果除项目建设单位之外还包括项目的其他投资者。如项目融资单位、bot项目的投资者等，他们必须参与项目全过程的管理，便于了解项目的投资收益情况，确定投资方案。　　（2）项目设计单位。在现代项目实施过程中，由于市场经济体制的影响，设计单位的工作任务在不断地延伸，已经打破了以往纯设计阶段的旧格局，在向两端逐渐拓展，渐渐深入到了项目目标设计、可行性研究、施工阶段和竣工验收阶段，甚至还渗透到了使用过程中的改造和维修过程。　　因此，在市场的作用下，项目设计单位的工作任务在不断拓展，已不完全是设计阶段的自我管理。其工作任务已延伸到项目施工阶段的施工监督、竣工阶段的质量验收，渗透到项目前期为项目建设单位提供可靠的技术服务，帮助建设单位进行产品定位和项目立项等。　　（3）施工单位（或项目承包商）。施工单位是项目产品的直接建造单位，一般是在项目施工图设计完成后，施工单位通过投标的形式取得项目的施工承包资格，按承包合同规定完成项目施工任务，并在规定的时间期限内，交付项目，同时还应按合同规定承担承包项目的保修责任。其工作范围、责任与权力持续时间应由合同进行清晰地规定。　　现代房地产项目的复杂性，使业主越来越趋向于将项目的全部任务交给一个承包商完成，即采用“设计——施工——供应”的总承包方式。采用这种承包方式的项目，承包商往往在项目建立后，甚至在项目可性研究阶段或构思阶段就介入了项目的有关工作，为业主提供全过程、全方位的服务（包括项目的运行管理，参与项目的融资等）。　　这种总承包公司是一个纯粹的项目管理公司（没有施工单位和设计单位等），对项目各阶段的任务可在他的统一调配下，采用分包的方式分包给设计单位、施工单位、监理单位等。此时的总承包方式已打破了过去以往承包单位仅仅承包项目施工任务的运行模式，可使总承包单位运用自己丰富的项目管理经验对具体项目实施管理，同时减轻了业主管理项目的压力，在一定程度上促进了项目的顺利实施和社会资源的合理利用。　　（4）咨询单位（监理公司）。咨询单位（或监理公司）是一种中介服务组织，一般是在接受业主或总承包商的委托之后，按咨询（监理）合同的规定，代表业主或承包商，对项目进行技术咨询（监理），对相应阶段的相关任务进行咨询（监理）。其中咨询（监理）单位主要是对业主或承包商直接负责。　　当然，还包括对项目进行宏观调控的政府主管部门，他们主要调控项目对整个社会经济发展的影响，控制项目的质量关，促进项目与环境之间的协调等宏观性工作。　　上述各项目参与单位的工作任务都符合“项目”的定义，因此在具体的实施过程，都可设立自己的相应的项目管理组织，以实施相应的项目管理任务或过程。

6，房地产项目的特点

不同的房地产项目，在不同的阶段，采用的推广策略不同。结合市场情况和自身特点，制定针对性的、阶段性的推广方案，在推广实施过程中不断评估传播效果，优化推广的执行方案，达到最好的费效比和推广效果，是房地产项目推广的基本原则。项目的推广策略，服从于项目的整体营销计划。大致分为开盘前的形象推广期及开盘前后的强推期及之后的平推期。根据不同的推广需求，选择不同的传播方式。选择何种推广传播方式，不仅仅由项目的特点决定，也应考虑市场环境、新媒体的不断出现等因素。除了按开发进度进行传播媒体选择、投放频次选择外，也需要根据开发产品本身的特点，选择不同媒介，决定采用何种媒体进行推广，主要考虑项目的产品定位、形象定位以及客户定位。例如一线城市的高端别墅住宅产品和四线城市的普通住宅，采用的传播方式就截然不同。前者可能在央视全国范围内上广告，后者可能只在本市做派单。您提的这个问题，如果将各种情况罗列出来，基本可以写一本厚厚的书。这里只是总结性的回答您的问题，希望能对您有所帮助。

1.开发规模大、工程项目多、类型复杂房地产综合开发要具有相当规模，由于开发面积大，并要求配套建设，所以开发区内项目必须很多，并且建设类型也复杂，如房屋建设、道路建设、管网敷设等。在房屋建设中又可分为；住宅、办公楼、商店、学校等。 2.开发周期长、投资量大开发项目，从规划、立项、征地、动迁到竣工交付使用，需要很长一段时间，这是由房地产业本身的特点和建筑施工的特点所来决定的。由于房地产综合开发的规模大、项目多、周期长，再加上土地价格和建筑材料价格较高的因素，决定了房地产综合开发具有投资大、回收期长的特点。因此，房地产综合开发需要强大的银行、财政、保险等金融系统的支持。3.涉及面广：综合开发涉及部门多，如规划、勘测、施工、市政、供电、电讯、房管、金融、文教、卫生、环保、税务、工商、审计等上百个部门，另外综合开发过程中的协作单位也很多。 4.开发的时序性：房地产综合开发的时机、顺序，对开发的成败、效益的好坏有直接的关系。 5.风险和效益综合性：房地产综合开发一次性投资量大，需要筹资巨额资金，这就要不可避免的要承担很大的风险喽！当然风险与效益是成正比的，要追求高额利润，就要冒较大的风险。要想稳健不冒风险，则获取利润额相对也较低。

建筑安装工程费用项目组成　　建筑安装工程费由直接费、间接费、利润和税金组成（见附表）。　　一、直接费　　由直接工程费和措施费组成。　　（一）直接工程费：是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费。　　1.人工费：是指直接从事建筑安装工程施工的生产工人开支的各项费用，内容包括：　　⑴基本工资：是指发放给生产工人的基本工资。　　⑵工资性补贴：是指按规定标准发放的物价补贴，煤、燃气补贴，交通补贴，住房补贴，流动施工津贴等。　　⑶生产工人辅助工资：是指生产工人年有效施工天数以外非作业天数的工资，包括职工学习、培训期间的工资，调动工作、探亲、休假期间的工资，因气候影响的停工工资，女工哺乳时间的工资，病假在六个月以内的工资及产、婚、丧假期的工资。　　⑷职工福利费：是指按规定标准计提的职工福利费。　　⑸生产工人劳动保护费：是指按规定标准发放的劳动保护用品的购置费及修理费，徒工服装补贴，防暑降温费，在有碍身体健康环境中施工的保健费用等。　　2．材料费：是指施工过程中耗费的构成工程实体的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品的费用。内容包括：　　⑴材料原价（或供应价格）。　　⑵材料运杂费：是指材料自来源地运至工地仓库或指定堆放地点所发生的全部费用。　　⑶运输损耗费：是指材料在运输装卸过程中不可避免的损耗。　　⑷采购及保管费：是指为组织采购、供应和保管材料过程中所需要的各项费用。　　包括: 采购费、仓储费、工地保管费、仓储损耗。　　⑸检验试验费：是指对建筑材料、构件和建筑安装物进行一般鉴定、检查所发生的费用，包括自设试验室进行试验所耗用的材料和化学药品等费用。不包括新结构、新材料的试验费和建设单位对具有出厂合格证明的材料进行检验，对构件做破坏性试验及其他特殊要求检验试验的费用。　　3．施工机械使用费：是指施工机械作业所发生的机械使用费以及机械安拆费和场外运费。　　施工机械台班单价应由下列七项费用组成：　　（1）折旧费：指施工机械在规定的使用年限内，陆续收回其原值及购置资金的时间价值。　　（2）大修理费：指施工机械按规定的大修理间隔台班进行必要的大修理，以恢复其正常功能所需的费用。　　（3）经常修理费：指施工机械除大修理以外的各级保养和临时故障排除所需的费用。包括为保障机械正常运转所需替换设备与随机配备工具附具的摊销和维护费用，机械运转中日常保养所需润滑与擦拭的材料费用及机械停滞期间的维护和保养费用等。　　（4）安拆费及场外运费：安拆费指施工机械在现场进行安装与拆卸所需的人工、材料、机械和试运转费用以及机械辅助设施的折旧、搭设、拆除等费用；场外运费指施工机械整体或分体自停放地点运至施工现场或由一施工地点运至另一施工地点的运输、装卸、辅助材料及架线等费用。　　（5）人工费：指机上司机（司炉）和其他操作人员的工作日人工费及上述人员在施工机械规定的年工作台班以外的人工费。　　（6）燃料动力费：指施工机械在运转作业中所消耗的固体燃料（煤、木柴）、液体燃料（汽油、柴油）及水、电等。　　（7）养路费及车船使用税：指施工机械按照国家规定和有关部门规定应缴纳的养路费、车船使用税、保险费及年检费等。　　（二）措施费：是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用。　　包括内容：　　1. 环境保护费：是指施工现场为达到环保部门要求所需要的各项费用。　　2. 文明施工费：是指施工现场文明施工所需要的各项费用。　　3.安全施工费：是指施工现场安全施工所需要的各项费用。　　4.临时设施费：是指施工企业为进行建筑工程施工所必须搭设的生活和生产用的临时建筑物、构筑物和其他临时设施费用等。　　临时设施包括：临时宿舍、文化福利及公用事业房屋与构筑物，仓库、办公室、加工厂以及规定范围内道路、水、电、管线等临时设施和小型临时设施。　　临时设施费用包括：临时设施的搭设、维修、拆除费或摊销费。　　5．夜间施工费：是指因夜间施工所发生的夜班补助费、夜间施工降效、夜间施工照明设备摊销及照明用电等费用。　　6．二次搬运费：是指因施工场地狭小等特殊情况而发生的二次搬运费用。　　7．大型机械设备进出场及安拆费：是指机械整体或分体自停放场地运至施工现场或由一个施工地点运至另一个施工地点，所发生的机械进出场运输及转移费用及机械在施工现场进行安装、拆卸所需的人工费、材料费、机械费、试运转费和安装所需的辅助设施的费用。　　8．混凝土、钢筋混凝土模板及支架费：是指混凝土施工过程中需要的各种钢模板、木模板、支架等的支、拆、运输费用及模板、支架的摊销（或租赁）费用。　　9．脚手架费：是指施工需要的各种脚手架搭、拆、运输费用及脚手架的摊销（或租赁）费用。　　10．已完工程及设备保护费：是指竣工验收前，对已完工程及设备进行保护所需费用。　　11．施工排水、降水费：是指为确保工程在正常条件下施工，采取各种排水、降水措施所发生的各种费用。　　二、间接费　　由规费、企业管理费组成。　　（一）规费：是指政府和有关权力部门规定必须缴纳的费用（简称规费）。包括：　　1.工程排污费：是指施工现场按规定缴纳的工程排污费。　　2.工程定额测定费：是指按规定支付工程造价（定额）管理部门的定额测定费。　　3.社会保障费　　⑴养老保险费：是指企业按规定标准为职工缴纳的基本养老保险费。　　⑵失业保险费：是指企业按照国家规定标准为职工缴纳的失业保险费。　　⑶医疗保险费：是指企业按照规定标准为职工缴纳的基本医疗保险费。　　4. 住房公积金：是指企业按规定标准为职工缴纳的住房公积金。　　5. 危险作业意外伤害保险：是指按照建筑法规定，企业为从事危险作业的建筑安装施工人员支付的意外伤害保险费。　　(二)企业管理费：是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需费用。　　内容包括：　　1.管理人员工资:是指管理人员的基本工资、工资性补贴、职工福利费、劳动保护费等。　　2.办公费：是指企业管理办公用的文具、纸张、帐表、印刷、邮电、书报、会议、水电、烧水和集体取暖（包括现场临时宿舍取暖）用煤等费用。　　3.差旅交通费：是指职工因公出差、调动工作的差旅费、住勤补助费，市内交通费和误餐补助费，职工探亲路费，劳动力招募费，职工离退休、退职一次性路费，工伤人员就医路费，工地转移费以及管理部门使用的交通工具的油料、燃料、养路费及牌照费。　　4.固定资产使用费：是指管理和试验部门及附属生产单位使用的属于固定资产的房屋、设备仪器等的折旧、大修、维修或租赁费。　　5.工具用具使用费：是指管理使用的不属于固定资产的生产工具、器具、家具、交通工具和检验、试验、测绘、消防用具等的购置、维修和摊销费。　　6.劳动保险费：是指由企业支付离退休职工的易地安家补助费、职工退职金、六个月以上的病假人员工资、职工死亡丧葬补助费、抚恤费、按规定支付给离休干部的各项经费。　　7.工会经费：是指企业按职工工资总额计提的工会经费。　　8.职工教育经费：是指企业为职工学习先进技术和提高文化水平，按职工工资总额计提的费用。　　9.财产保险费：是指施工管理用财产、车辆保险。　　10.财务费：是指企业为筹集资金而发生的各种费用。　　11.税金：是指企业按规定缴纳的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等。　　12.其他：包括技术转让费、技术开发费、业务招待费、绿化费、广告费、公证费、法律顾问费、审计费、咨询费等。　　三．利润　　是指施工企业完成所承包工程获得的盈利。　　四．税金　　是指国家税法规定的应计入建筑安装工程造价内的营业税、城市维护建设税及教育费附加等。　　附表：建筑安装工程费用项目组成表　　1.人工费　　直接工程费 2.材料费　　3.施工机械使用费　　1.环境保护　　直接费 2.文明施工　　3.安全施工　　4.临时设施　　5.夜间施工　　措施费 6.二次搬运　　7.大型机械设备进出场及安拆　　8.混凝土、钢筋混凝土模板及支架　　9.脚手架　　10.已完工程及设备保护　　建 11.施工排水、降水　　筑 1.工程排污费　　安 2.工程定额测定费　　装 3.社会保障费　　工规费 ⑴养老保险费　　程 ⑵失业保险费　　费 ⑶医疗保险费　　4.住房公积金　　5.危险作业意外伤害保险　　间接费 1.管理人员工资　　2.办公费　　3.差旅交通费　　4.固定资产使用费　　企业管理费 5.工具用具使用费　　6.劳动保险费　　7.工会经费　　8.职工教育经费　　9.财产保险费　　10.财务费　　利润 11.税金　　税金 12.其他　　附件一：建筑安装工程费用参考计算方法　　各组成部分参考计算公式如下：　　一、直接费　　（一）直接工程费　　1.人工费　　（1）基本工资　　（2）工资性补贴　　（3）生产工人辅助工资　　（4）职工福利费　　（5）生产工人劳动保护费　　2.材料费　　（1）材料基价　　（2）检验试验费　　3.施工机械使用费　　机械台班单价　　（二）措施费　　本规则中只列通用措施费项目的计算方法，各专业工程的专用措施费项目的计算方法由各地区或国务院有关专业主管部门的工程造价管理机构自行制定。　　1．环境保护　　环境保护费=直接工程费×环境保护费费率（%）　　2．文明施工　　文明施工费=直接工程费×文明施工费费率（%）　　3．安全施工　　安全施工费=直接工程费×安全施工费费率（%）　　4.临时设施费　　临时设施费有以下三部分组成：　　（1）周转使用临建（如，活动房屋）　　（2）一次性使用临建（如，简易建筑）　　（3）其他临时设施（如，临时管线）　　其中：　　①周转使用临建费　　②一次性使用临建费　　③其他临时设施在临时设施费中所占比例，可由各地区造价管理部门依据典型施工企业的成本资料经分析后综合测定。　　5．夜间施工增加费　　6．二次搬运费　　7.大型机械进出场及安拆费　　8．混凝土、钢筋混凝土模板及支架　　（1）模板及支架费=模板摊销量×模板价格+支、拆、运输费　　摊销量=一次使用量×(1+施工损耗)×[1+(周转次数－1)×补损率/周转次数－(1－补损率)50%/周转次数]　　（2）租赁费=模板使用量×使用日期×租赁价格+支、拆、运输费　　9.脚手架搭拆费　　（1）脚手架搭拆费=脚手架摊销量×脚手架价格+搭、拆、运输费　　（2）租赁费=脚手架每日租金×搭设周期+搭、拆、运输费　　10．已完工程及设备保护费　　已完工程及设备保护费=成品保护所需机械费+ 材料费+人工费　　11．施工排水、降水费　　排水降水费=∑排水降水机械台班费×排水降水周期+排水降水使用材料费、人工费　　二、间接费　　间接费的计算方法按取费基数的不同分为以下三种：　　（一）以直接费为计算基础　　（二）以人工费和机械费合计为计算基础　　（三）以人工费为计算基础　　1.规费费率　　根据本地区典型工程发承包价的分析资料综合取定规费计算中所需数据：　　（1）每万元发承包价中人工费含量和机械费含量。　　（2）人工费占直接费的比例。　　（3）每万元发承包价中所含规费缴纳标准的各项基数。　　规费费率的计算公式　　ⅰ 以直接费为计算基础　　ⅱ 以人工费和机械费合计为计算基础　　ⅲ 以人工费为计算基础　　2.企业管理费费率　　企业管理费费率计算公式　　ⅰ 以直接费为计算基础　　ⅱ 以人工费和机械费合计为计算基础　　ⅲ 以人工费为计算基础　　三、利润　　利润计算公式　　见附件二建筑安装工程计价程序　　四、税金　　税金计算公式　　税率　　（一）纳税地点在市区的企业　　（二）纳税地点在县城、镇的企业　　（三）纳税地点不在市区、县城、镇的企业